Un locataire peut-il refuser de payer son loyer pour un logement insalubre ?

Au-delà d’un simple manque de confort, des problèmes d’humidité ou d’isolation peuvent être la cause de maladies respiratoires, d’allergies…

Les locataires louant un logement qualifié d’insalubre peuvent ainsi légitimement vouloir ne plus payer leur loyer. Il peut s’agir d’un moyen de pression efficace pour inciter le propriétaire à faire réaliser rapidement des travaux de rénovation à ses frais ou justifier les impayés de loyers.

Cependant, le non-paiement d’un loyer reste un manquement grave de la part du locataire. Les situations justifiant le non-paiement du loyer sont donc limitées. Mais l’état d’insalubrité du logement en fait partie.

Les juges ont eu l’occasion de rappeler les conditions pouvant justifier le non-paiement du loyer pour cause d’insalubrité. L’exception d’inexécution est un principe jurisprudentiel qui a fait l’objet de nombreux débats. Il s’agit d’une dérogation admise à l’obligation de payer le loyer pour le locataire. Dans
ce cas, le locataire doit pouvoir prouver que le bailleur ne respecte pas l’une de ses principales obligations.

Pour éviter tout abus, les juges admettent l’exception d’inexécution que dans de très rares occasions, notamment lorsque le logement est manifestement inhabitable. Les juges sont unanimes sur le fait qu’il ne s’agit pas d’une dérogation permettant de se faire justice soi-même. Dans ce cas, les juges peuvent rejeter la demande du bailleur de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail pour défaut de paiement du locataire et la condamnation du locataire aux impayés de loyers.

Les locataires doivent démontrer l’insalubrité du logement et le degré de gravité des désordres en produisant des éléments concrets par la production d’un rapport établi par un service compétent, un rapport ou constat extra-judiciaire, un avis d’un professionnel.